surat perjanjian

1. Surat Perjanjian Sewa Ruang Kantor

SURAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANG KANTOR

Pada hari ini, tanggal 1 Maret 2025, bertempat di Surabaya, para pihak:

Pasal 1

Identitas Para Pihak

1. PT. LINTAS RANTAI, berkedudukan di Surabaya, bergerak di bidang penyewaan ruang kantor, dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama perseroan, selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama (Pemilik/Penyewa-kan).
2. CV SOLUSI DIGITAL, berkedudukan di Surabaya, bergerak di bidang layanan digital, dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama perseroan komanditer, selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua (Penyewa).

Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruang Kantor dengan ketentuan sebagai berikut.

Pasal 2

Objek dan Deskripsi Ruang yang Disewa

1. Pihak Pertama menyewakan kepada Pihak Kedua, dan Pihak Kedua menyewa dari Pihak Pertama, sebuah ruang kantor di Gedung Rantai Plaza, yaitu:
2. Lantai: (misal) Lantai 5
3. Nomor unit: (misal) Unit 5A
4. Luas: (misal) ± 100 m²
5. Fasilitas standar: listrik, air, akses lift, area parkir bersama, dan fasilitas umum gedung lainnya.
6. Ruang kantor tersebut akan digunakan oleh Pihak Kedua sebagai kantor operasional CV Solusi Digital dan tidak boleh digunakan untuk kegiatan yang melanggar hukum, ketertiban umum, atau peraturan pengelola gedung.

Pasal 3

Harga Sewa dan Cara Pembayaran

1. Harga sewa ruang kantor disepakati sebesar Rp120.000.000,- (seratus dua puluh juta rupiah) per tahun.
2. Pembayaran sewa dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali sebesar Rp60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) per periode.
3. Pembayaran pertama dilakukan pada saat penandatanganan perjanjian ini, yaitu pada tanggal 1 Maret 2025, dan berlaku untuk periode sewa bulan ke-1 sampai dengan bulan ke-6.
4. Pembayaran kedua dan seterusnya wajib dilakukan paling lambat pada tanggal jatuh tempo yang telah disepakati, yaitu:
5. Pembayaran kedua: 1 September 2025 (untuk bulan ke-7 sampai bulan ke-12), dan seterusnya mengikuti pola 6 bulanan.
6. Pembayaran dilakukan melalui transfer ke rekening Pihak Pertama atau cara lain yang disepakati secara tertulis oleh para pihak.

Pasal 4

Jangka Waktu Sewa

1. Jangka waktu sewa adalah 1 (satu) tahun, terhitung sejak tanggal 1 Maret 2025 sampai dengan tanggal 28 Februari 2026.
2. Perpanjangan sewa dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan tertulis para pihak paling lambat 1 (satu) bulan sebelum jangka waktu berakhir.

Pasal 5

Hak dan Kewajiban Pihak Pertama

1. Pihak Pertama berkewajiban:
2. Menyerahkan ruang kantor dalam keadaan layak pakai dan dapat digunakan sebagai kantor pada tanggal mulai sewa.
3. Menjaga dan melakukan perbaikan atas kerusakan struktur gedung, instalasi umum, dan fasilitas bersama yang menjadi tanggung jawab pemilik gedung.
4. Memberikan pemberitahuan kepada Pihak Kedua apabila akan dilakukan perbaikan besar atau penutupan sementara gedung.
5. Pihak Pertama berhak:
6. Menerima pembayaran sewa sesuai jadwal.
7. Mengenakan denda keterlambatan sesuai ketentuan perjanjian ini apabila Pihak Kedua lalai melakukan pembayaran tanpa alasan yang sah.
8. Mengakhiri perjanjian secara sepihak melalui prosedur hukum jika Pihak Kedua melakukan wanprestasi berat sesuai ketentuan perjanjian dan peraturan perundang‑undangan.

Pasal 6

Hak dan Kewajiban Pihak Kedua

1. Pihak Kedua berkewajiban:
2. Membayar sewa tepat waktu sesuai ketentuan Pasal 3.
3. Menggunakan ruang kantor dengan itikad baik dan menjaga kebersihan serta ketertiban.
4. Tidak mengubah struktur bangunan tanpa persetujuan tertulis Pihak Pertama.
5. Mematuhi peraturan pengelola gedung dan ketentuan keselamatan.
6. Pihak Kedua berhak:
7. Menguasai dan menggunakan ruang kantor selama jangka waktu sewa, sepanjang kewajiban dipenuhi.
8. Memperoleh pengurangan kewajiban atau penyesuaian sebagaimana diatur dalam pasal mengenai force majeure apabila terjadi keadaan memaksa yang menghalangi pemanfaatan ruang.

Pasal 7

Wanprestasi dan Denda Keterlambatan

1. Pihak Kedua dianggap melakukan wanprestasi apabila:
2. Tidak melakukan pembayaran sewa pada waktu yang telah ditentukan, setelah diberikan surat peringatan secara tertulis dan tenggang waktu yang wajar untuk membayar.
3. Menggunakan ruang untuk kegiatan yang melanggar hukum atau merugikan gedung.
4. Dalam hal keterlambatan pembayaran sewa, Pihak Kedua dikenakan denda keterlambatan sebesar (misal) 1% per bulan dari jumlah sewa yang tertunda, dihitung sejak lewat 7 (tujuh) hari dari tanggal jatuh tempo, sepanjang tidak terdapat keadaan memaksa sebagaimana diatur dalam Pasal 8.
5. Selain denda, Pihak Pertama berhak menuntut ganti rugi sesuai Pasal 1243 KUH Perdata apabila terbukti terdapat kerugian nyata akibat wanprestasi Pihak Kedua.[1]
6. Jika keterlambatan melebihi (misal) 3 (tiga) bulan dan Pihak Kedua tetap tidak melunasi kewajibannya tanpa alasan yang sah, Pihak Pertama berhak mengakhiri perjanjian secara sepihak dan meminta Pihak Kedua mengosongkan ruang kantor melalui prosedur yang sesuai hukum.

Pasal 8

Keadaan Memaksa (Force Majeure)

1. Yang dimaksud dengan keadaan memaksa (force majeure) dalam perjanjian ini adalah suatu peristiwa yang terjadi di luar kemampuan dan kekuasaan para pihak, yang tidak dapat diduga sebelumnya, tidak dapat dihindari, dan secara langsung menghalangi salah satu pihak untuk memenuhi kewajibannya, antara lain:
2. Bencana alam (banjir, gempa bumi, tanah longsor, dan sejenisnya).
3. Kebakaran besar yang bukan disebabkan oleh kesalahan atau kelalaian pihak yang terkena kewajiban.[2]
4. Peperangan, kerusuhan massal, huru-hara, atau kebijakan pemerintah yang mengakibatkan gedung harus ditutup.
5. Sejalan dengan Pasal 1244 KUH Perdata, pihak yang lalai hanya dapat dibebaskan dari kewajiban ganti rugi apabila dapat membuktikan bahwa kelalaiannya disebabkan hal yang tidak terduga dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepadanya.[3][4]
6. Berdasarkan Pasal 1245 KUH Perdata, jika karena keadaan memaksa pihak berutang (debitur) terhalang untuk memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, maka tidak ada kewajiban membayar biaya, kerugian, dan bunga.[5][4]
7. Dalam hal terjadi force majeure yang menyebabkan gedung atau ruang kantor tidak dapat digunakan sementara, maka:
8. Pihak Pertama wajib memberitahukan secara tertulis kepada Pihak Kedua.
9. Kewajiban Pihak Kedua untuk membayar sewa untuk periode di mana ruang tidak dapat digunakan dapat dinegosiasikan, termasuk kemungkinan penundaan pembayaran, pengurangan proporsional, atau pembebasan sebagian, berdasarkan kesepakatan tertulis para pihak.
10. Denda keterlambatan tidak dikenakan atas keterlambatan pembayaran sewa yang secara langsung disebabkan oleh force majeure yang sah.
11. Pihak yang mengalami force majeure wajib memberitahukan secara tertulis kepada pihak lainnya paling lambat 7 (tujuh) hari kalender sejak terjadinya peristiwa tersebut, disertai bukti pendukung yang wajar.

Pasal 9

Pengaturan Denda dalam Keadaan Darurat

1. Dalam keadaan darurat yang tergolong force majeure sebagaimana Pasal 8, para pihak sepakat bahwa:
2. Kewajiban pembayaran sewa yang terkait periode waktu di mana objek sewa tidak dapat digunakan akan ditinjau kembali secara musyawarah dengan mempertimbangkan prinsip keadilan dan itikad baik.
3. Denda keterlambatan yang timbul karena keterlambatan pembayaran selama masa force majeure tidak serta-merta dapat ditagih sebelum dilakukan peninjauan bersama.
4. Apabila para pihak tidak mencapai kesepakatan mengenai pengaturan kembali sewa dan denda, para pihak sepakat untuk menempuh mekanisme penyelesaian sengketa sebagaimana diatur dalam Pasal 10.

Pasal 10

Penyelesaian Sengketa

1. Setiap perselisihan yang timbul dari pelaksanaan perjanjian ini sedapat mungkin diselesaikan terlebih dahulu melalui musyawarah untuk mufakat.
2. Bila dalam waktu (misal) 30 (tiga puluh) hari kalender perselisihan tidak dapat diselesaikan melalui musyawarah, para pihak sepakat untuk menempuh:
3. Alternatif penyelesaian sengketa (mediasi, konsiliasi, atau cara lain) sesuai Undang‑Undang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.[1]
4. Jika masih tidak tercapai mufakat, sengketa akan diselesaikan melalui Pengadilan Negeri di wilayah domisili objek sewa.

Pasal 11

Penutup

1. Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani pada tanggal 1 Maret 2025, dalam rangkap 2 (dua), masing‑masing bermaterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.
2. Hal‑hal yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur kemudian dalam addendum yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

Surabaya, 1 Maret 2025

Pihak Pertama, Pihak Kedua,

PT LINTAS RANTAI CV SOLUSI DIGITAL

() ()

Saksi 1: __________________

Saksi 2: __________________

2. Analisis Hukum Singkat

a. Apakah CV Solusi Digital wanprestasi karena terlambat membayar?

1. Pada fakta kasus, sewa periode kedua jatuh tempo 1 September 2025 dan sampai tanggal itu belum dibayar, padahal sudah ada beberapa kali pengingat dari PT Lintas Rantai. Ini memenuhi unsur keterlambatan melaksanakan prestasi (bayar sewa) yang merupakan salah satu bentuk wanprestasi menurut doktrin dan Pasal 1243 KUH Perdata (tidak memenuhi kewajiban atau terlambat memenuhinya).[6][1]
2. Namun, penilaian final apakah debitur wajib ganti rugi baru dapat dilakukan setelah melihat ada atau tidaknya alasan pembebas (misal force majeure) seperti diatur Pasal 1244, yaitu debitur harus dihukum ganti rugi jika tidak dapat membuktikan bahwa kelalaiannya karena hal yang tak terduga dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepadanya.[4][3]
3. Dalam kasus ini, keterlambatan terjadi sebelum kebakaran (force majeure) dan tidak ada indikasi halangan tak terduga sebelum 1 September, sehingga secara hukum CV Solusi Digital dapat dianggap telah melakukan wanprestasi berupa keterlambatan pembayaran sewa untuk periode kedua.[3][4][1]

b. Apakah kebakaran dapat dikategorikan sebagai keadaan memaksa?

1. Force majeure dalam KUH Perdata diatur dalam Pasal 1244 dan 1245 sebagai keadaan tak terduga, di luar kesalahan debitur, yang menghalangi pemenuhan prestasi dan dapat membebaskan dari ganti rugi.[5][4][3]
2. Hukum dan doktrin Indonesia secara eksplisit menyebut kebakaran sebagai salah satu contoh peristiwa force majeure, sepanjang kebakaran tersebut terjadi di luar kesalahan pihak yang berkewajiban.[2]
3. Di kasus ini, kebakaran disebabkan korsleting listrik di ruang lain yang tidak terkait dengan CV Solusi Digital, sehingga memenuhi kriteria peristiwa tidak terduga, di luar kesalahan debitur, dan mengakibatkan objek sewa tidak dapat digunakan. Dengan demikian, kebakaran tersebut dapat dikategorikan sebagai keadaan memaksa (force majeure).[4][5][2]

c. Apakah denda keterlambatan yang dituntut PT Lintas Rantai sah?

1. Secara umum, denda keterlambatan (clausula penalti) yang disepakati dalam perjanjian adalah sah sepanjang tidak bertentangan dengan hukum dan asas keadilan; debitur yang wanprestasi dapat diminta membayar ganti rugi berupa biaya, kerugian, dan bunga berdasarkan Pasal 1243 dan 1244 KUH Perdata.[3][1][4]
2. Namun, Pasal 1245 KUH Perdata menegaskan bahwa jika debitur terhalang memenuhi prestasi karena keadaan memaksa, tidak ada kewajiban penggantian biaya, kerugian dan bunga.[5][4]
3. Dalam kasus ini, terdapat dua periode waktu yang perlu dibedakan:
4. Keterlambatan pada 1 September 2025 sebelum kebakaran: ini bukan akibat force majeure, sehingga denda keterlambatan atas periode sebelum kebakaran secara hukum dapat dianggap sah, sepanjang sesuai perjanjian dan proporsional.[1][3]
5. Kewajiban dan denda terkait periode saat dan setelah kebakaran: ketika ruang tidak dapat digunakan karena force majeure, CV Solusi Digital dapat berargumen bahwa kewajiban membayar penuh atau denda atas keterlambatan tambahan perlu ditinjau ulang, karena prestasi timbal balik (pemanfaatan ruang) tidak dapat dinikmati dan terdapat keadaan memaksa yang melindungi debitur dari ganti rugi berdasarkan Pasal 1245.[2][4][5]
6. Jadi, denda atas keterlambatan pra‑kebakaran cenderung sah, tetapi pengenaan denda dan kewajiban penuh selama masa gedung ditutup perlu disesuaikan atau bahkan dapat ditolak dengan dalil force majeure dan asas keadilan.

d. Langkah hukum CV Solusi Digital jika merasa dirugikan

CV Solusi Digital dapat menempuh beberapa langkah berikut:

1. Negosiasi dan addendum perjanjian: Mengajukan permintaan resmi kepada PT Lintas Rantai untuk peninjauan kembali kewajiban sewa periode masa kebakaran, misalnya pengurangan sewa selama 3 bulan, penghapusan denda, atau penundaan pembayaran, dengan dasar Pasal 1245 KUH Perdata (force majeure) dan klausul force majeure dalam perjanjian.[4][5]
2. Mediasi atau alternatif penyelesaian sengketa: Jika negosiasi tidak berhasil, CV Solusi Digital dapat mengajukan penyelesaian melalui mediasi atau mekanisme ADR sebagaimana juga diakui oleh UU tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.[1]
3. Gugatan ke pengadilan: Sebagai langkah terakhir, CV Solusi Digital dapat menggugat ke Pengadilan Negeri untuk:
4. Meminta penetapan bahwa kebakaran adalah force majeure yang membebaskan dari denda/ganti rugi tertentu.
5. Meminta penyesuaian atau pembatalan sebagian perjanjian untuk masa ketika objek sewa tidak dapat digunakan, atau meminta ganti rugi jika terbukti PT Lintas Rantai lalai dalam pemeliharaan yang seharusnya menjadi tanggung jawabnya.[6][1]

Contoh praktik di literatur dan putusan menyebutkan bahwa dalam perjanjian sewa, jika salah satu pihak wanprestasi atau terjadi keadaan yang menghalangi tujuan sewa, pihak lain dapat menuntut pembatalan atau pengakhiran perjanjian disertai ganti rugi melalui pengadilan atau arbitrase.[6][1]

Citations:

[1] [TUNTUTAN GANTI RUGI TERHADAP DEBITUR WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA DITINJAU DARI PASAL 1243 KUHPERDATA (BW)](https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/7841)

[2] [Force Majeure dalam Hukum Indonesia - Hukumonline](https://www.hukumonline.com/berita/a/force-majeure-dalam-hukum-indonesia-lt637dd976b73fc/)

[3] [Aturan-Aturan Terkait Force Majeur dalam KUH Perdata](https://www.hukumonline.com/berita/a/aturan-aturan-terkait-iforce-majeur-i-dalam-kuh-perdata-lt5ea94d2ca424f/)

[4] [Hutang Piutang - Halo JPN | Beranda](https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-GS2W)

[5] [Force Majeure Menurut Hukum Perdata di Indonesia](https://news.sah.co.id/force-majeure-menurut-hukum-perdata-di-indonesia/2/)

[6] [Yurisprudensi MA RI: Penghentian Perjanjian Sewa Menyewa](https://marinews.mahkamahagung.go.id/artikel/yurisprudensi-ma-ri-penghentian-perjanjian-sewa-menyewa-0re)

[7] [Force Majeure - Pluang](https://pluang.com/blog/glossary/force-majeure-adalah)

[8] [Ingin Gunakan Dalil Force Majeure, Pahami Dulu Persyaratannya](https://www.hukumonline.com/berita/a/ingin-gunakan-dalil-iforce-majeure-i--pahami-dulu-persyaratannya-lt5ea0fc11c17fa/)

[9] [[PDF] WANPRESTASI DI DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA ...](http://repository.narotama.ac.id/1159/17/3377-Article%20Text-10953-1-10-20210104.pdf)

[10] [“FORCE MAJEURE” DAN “CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS”](https://business-law.binus.ac.id/2020/04/24/force-majeure-dan-clausula-rebus-sic-stantibus/)